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易宪容2011年楼市变局的几个视点

发布时间:2019-10-16 16:57:26

易宪容:2011年楼市变局的几个视点

在住房销售预期制下,住房开发投资效应会滞后半年到一年,因此,今年住房开发投资不会低于去年,住房交易量增长或将扩展至二三线以下城市。房价能否平稳并逐渐地调整,完全取决于信贷政策能否进一步收紧。为了确保新国八条调控目标,尚需在按揭贷款利率、住房交易税及住房交易所得税率、住房土地拍卖出让金缴交制度等方面继续完善。

中国房地产市场2009年、2010年完全处于百米赛跑的状态。这两年的住房销售面积与总金额分别达到178435万平方米和82110亿元。全国平均房价由2008年底的3576元上涨到2010年底的4724元。若换种表述方式, 这两年来住房销售面积是之前10年的48.1%,销售金额则是之前10年的75.7%,全国平均房价上涨了75.7%。由于住房市场发展的极度亢奋,2010年房地产开发完成投资额达48267亿元,同比增长为33.2%,比全社会固定资产投资增长高了10%;流入房地产开发的资金达72494亿元,同比增长25.4%;土地成交价款同比增长57.7%;新开工住房面积同比增长40.7%。

这两年中国房地产市场极度亢奋的最根本原因,是在过度信贷优惠政策下银行信贷无限扩张,并以不同的方式涌入房地产领域。比如,2009年住户从银行获得贷款24600亿元,2010年该贷款达到29000亿元,而2008年这组数只有6000多亿元。这两年分别是2008年的4倍与5倍。当大量的银行信贷资金涌入房地产市场时,房价焉能不快速飙升?而房价飙升,又进一步诱惑更多资金进入房地产市场,房地产泡沫遂在此循环下逐渐吹大。

平心而论,2010年国十条的宗旨及期望都很不错,但该政策是建立在住房市场泡沫是局部的、购买第一套住房者不会用作投资、金融危机影响并没有消失等判断的基础上的,而事后证明这些判断并不成立。相比较而言,今年的新国八条最有新意的地方是两个方面。首先,房产税收政策具体化。比如要求各地房地产财产税征收试点。只是,从上海与重庆的房产税的试点情况来看,至少在目前,这样的税制对市场的作用还很微小。至于住房交易税与住房交易所得税,只是把131号文件减免的优惠条件取消,让这两种税恢复到2008年9月之前的水平。鉴于当前的房地产泡沫已经吹得过大,房地产税这样的恢复所起到的作用同样十分有限。

其次,住房限价令及住房限购令。前者是指新国八条要求各地政府根据当地居民收入水平及收入增长速度来确定当地住房价格控制目标。这项政策的出发点,是希望让国内房地产市场真正成为居民消费的市场,但如果一些基本问题不解决,住房限价令恐怕难以产生对住房市场的宏观调控作用。对于住房限购令,政策是希望用更多行政手段来规范居民的住房需求。但从去年以来的经历经看,这种住房限购令在一些地方反而强化了居民进入住房投机炒作的动机,成了投机炒作者涌入住房市场的信号。从政策的经济逻辑看,与合理引导居民住房需求的原则背道而驰。而剩下对遏制房价真正能起作用的,就只能是信贷政策了。但信贷政策新国八条着墨不多。

那么,新国八条之后,2011年中国房地产市场会如何演变,可以从以下几个方面来看。

先看房地产开发投资,无论新国八条的效果如何,由于2009年至2010年住房销售一直在创纪录,而中国住房销售是绝对预期制的情况下,住房开发投资的效用会滞后半年到一年才体现出来。因此,今年住房开发投资增长不会低于去年,再加上保障性住房1000万套投入,2010年土地销售快速增长,这些都为2011年住房开发投资增长奠定了基础。也就是说,无论2011年住房销售增长如何放缓,住房开发投资快速增长势头仍不会改变。因此,以往一直担心房地产宏观调控对相关产业拉动的影响不会减弱,只会加强。

而2011年住房销售则完全取决于稳健的信贷政策执行情况。如果信贷政策全面收缩,或保持低增长,那么个人住房按揭贷款的第一套优惠利率会全面取消,从而可以堵上去年第一套住房按揭贷款过度扩张的缺口。那样的话,蔓延全国的住房投机炒作潮就有望得到一定程度遏制,房价上涨概率就会降低。但是,这里仍然有两个问题必须面对。其一,各地的限购令无形之中鼓励了当地居民有了一套住房再购买第二套住房,要是这种鼓励的观念蔓延全国,二三线以下城市居民都会千方百计进入房地产投资市场。因此,最严厉的信贷政策要想全面遏制这种住房投资炒作并非易事。其二,由于新国八条没有涉及存量住房,在过低的融资成本及市场仍然预期房价上涨的情况下,这些存量住房仍会是掀起房地产投机炒作的隐患。

中国房地产市场无限大,相比一线大城市,三线以下的住房价格投机炒作仍存在巨大空间。只要住房投机炒作不退出市场,2011年的住房销售仍然会保持稳定增长,只不过增幅有所下降(前两年住房销售已在历史高位了)。所以,住房交易量增长会扩展至二三线以下城市。房价能否平稳并逐渐地调整,就取决于信贷政策能否进一步收紧。

由于全国的住房价格没有向下调整,甚至在二三线以下的城市仍在上涨,因此,房地产开发商对土地的需求不会弱于去年。加上各地方政府土地财政如果不调整,市场仍然会预期房价上涨,房地产开发商的暴利有足够动力持有更多土地;市场对土地需求会进一步强化;增加保障性住房对遏制房价的作用不可过高估计。

总之,如果住房按揭贷款优惠利率全面取消,那么新国八条的效果会十分显着,而限价令及限购令所起到作用可能十分有限。因此,为了保证新国八条的调控目标得以实现,相关政府部门不妨从以下几个方面再继续修改或完善:比如用文件方式规定完全取消各种住房按揭贷款优惠利率,其利率水平完全由银行风险定价,从而堵住第一套住房优惠利率信贷无限扩张的缺口(这种风险定价对存量房价也一视同仁);比如全面提高住房交易税及住房交易所得税的税率,全面改进住房预期制度;比如严格住房土地拍卖的出让金缴交制度等。只有把政策的重点放在严厉打击住房投机炒作,去除住房赚钱效应上,才能真正挤出房地产泡沫,保证今年中国房地产宏观调控目标得以实现。

(易宪容 作者系中国社会科学院金融研究所研究员)

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